On l'habitatge es desconnecta de la renda local: una anàlisi comarcal

Resum de resultats

• La bretxa d'assequibilitat és més gran que la de preus. Mesurada en anys de renda disponible mitjana per resident per a un habitatge de 80 m², va de 3,2 anys a les Garrigues fins a 15,1 a la Cerdanya, amb el Barcelonès (14,4) i Aran (14,1) molt a prop.
• La renda local no protegeix de la carestia. Els preus pugen amb la renda (correlació de rangs 0,50), però la càrrega gairebé no la segueix (0,31 en brut) i a densitat igual l'associació pràcticament desapareix (0,06). Allà on els preus són alts, han deixat enrere la renda extra.
• La pressió turística és el factor dominant de la càrrega de compra a urbanització constant: 0,35 en brut, però 0,74 a densitat igual. És supressió, la imatge especular del cas habitual: les comarques turístiques són rurals, i el rural és barat, cosa que emmascara l'efecte en les dades brutes.
• Comprar i llogar responen a forces diferents. La diferència entre el rang de càrrega de compra i el de lloguer de cada comarca segueix el turisme amb 0,79, el coeficient més fort d'aquest informe. Els lloguers segueixen la densitat (0,78): la càrrega de lloguer culmina al cinturó metropolità; la de compra, a la muntanya i la costa turístiques.

La pregunta i les dades

Les variables de resultat són dues càrregues. La de compra divideix el preu registrat per m² (Idescat, 2023 a 2024, la mateixa xifra del nostre rànquing de preus de l'habitatge) entre la renda disponible mitjana per resident (Idescat, 2022), expressada en anys d'aquesta renda per a un habitatge de 80 m². La de lloguer divideix un any del lloguer mitjà de contracte de la comarca (registres de fiances de l'Incasòl, 2024) entre la mateixa renda. Totes dues existeixen per a 42 de les 43 comarques; fonts i cobertura, a la pàgina de metodologia.

Atenció al denominador: renda disponible per resident, no per llar. Una llar sol sumar més d'un ingrés, així que els "anys" no són anys literals d'estalvi de cap família real; són un regle comparable entre comarques, no una previsió hipotecària. El nostre índex d'assequibilitat en viu fa la mateixa pregunta amb el preu demanat actual d'Idealista com a numerador; aquest informe usa preus de compravenda registrats perquè són la versió mesurada del que els compradors van pagar realment.

Els factors candidats surten de la resta del conjunt de dades: densitat de població (la inversa de més rurals), distància a Barcelona (rànquing de proximitat), places turístiques per resident (menys turístiques), distància a la platja, edat mediana, població total i la mateixa renda (renda més alta).

Mètode: correlacions de rangs i què compta com a evidència

Totes les associacions són correlacions de rangs de Spearman, per la mateixa raó que al nostre informe sobre criminalitat: les mètriques comarcals estan molt esbiaixades (el Barcelonès té unes vint vegades la densitat mediana; el Pallars Sobirà té 179 places turístiques per 100 residents davant d'una mediana de 12), i la correlació de rangs és immune a aquestes distorsions.

Per mantenir constant una tercera variable fem servir la correlació parcial de rangs: cada variable es converteix a rangs, els dos rangs d'interès es regressen sobre els rangs de control i se'n correlacionen els residus. Els controls aquí són la densitat de població (urbanització) i, en una segona especificació, la distància a Barcelona (el gradient metropolità). Amb n = 42, una correlació de rangs és estadísticament significativa a p < 0,05 (bilateral) quan el seu valor absolut supera aproximadament 0,31.

Un advertiment que l'informe de criminalitat no necessitava: els controls també poden REVELAR una associació, no només dissoldre-la. Quan un factor està negativament entrellaçat amb un confusor (les comarques turístiques són rurals; les rurals són barates), la correlació bruta subestima l'efecte. Els estadístics en diuen supressió, i és el patró central d'aquest informe.

Tot el que segueix és observacional, ecològic (agregats comarcals, no individus) i barreja períodes de referència (renda 2022, preus 2023 a 2024, lloguers 2024). La correlació, amb controls o sense, no és causalitat; la secció de límits detalla exactament quines afirmacions sostenen les dades.

Hipòtesi 1: l'habitatge car és simplement on les rendes són altes

Només és veritat a mitges, i la meitat que falla és la important. Els preus sí que segueixen les rendes entre comarques (0,50), però si els preus es limitessin a seguir el poder adquisitiu local, la càrrega (preu entre renda) seria plana. No ho és gens: va de 3,2 a 15,1 anys de renda, i la seva pròpia correlació amb la renda és un feble 0,31 en brut, pràcticament zero a densitat igual (0,06).

La Figura 1 mostra per què. La Cerdanya i les Garrigues tenen nivells de renda semblants, però el preu per m² difereix diverses vegades. La dispersió al voltant de la línia de tendència, no la línia mateixa, és on viu la història: alguna cosa diferent de la renda local fixa els preus a les comarques cares.

Hipòtesi 2: l'atracció metropolitana fixa la càrrega

Per llogar, sí. La càrrega de lloguer correlaciona amb la densitat a 0,78 i amb la distància a Barcelona a −0,49: un any de lloguer mitjà absorbeix el 61% de la renda disponible mitjana d'un resident al Barcelonès (lloguer mitjà de contracte de 1.081 euros al mes), el 58% al Garraf i el 54% al Baix Llobregat, davant del 28% a la Terra Alta i el 30% a la Ribera d'Ebre.

Per comprar, el gradient metropolità és real però molt més feble: 0,49 amb la densitat i −0,27 amb la distància a Barcelona. Els extrems de la càrrega de compra no són gens metropolitans: la Cerdanya i Aran són comarques de muntanya. Una altra cosa domina el mercat de compra, que és la hipòtesi següent.

Hipòtesi 3: el turisme i les segones residències desconnecten els preus de la renda local

És la troballa central de l'informe, i les dades brutes l'amaguen activament. La correlació bruta entre places turístiques per resident i càrrega de compra és un modest 0,35. Però les comarques turístiques són aclaparadorament rurals, i les rurals són barates, així que els dos efectes es cancel·len en el número brut. Mantén constant la densitat i l'associació salta a 0,74, el factor més fort de la taula amb diferència.

L'efecte és robust en totes les direccions que hem sondejat: 0,74 quan la distància a Barcelona entra als controls, 0,76 quan hi entra la renda, i un rang deixant fora una comarca cada vegada de 0,72 a 0,76 en les 42 eliminacions: cap comarca no el sosté en solitari.

El mecanisme no és cap misteri: a la Cerdanya (56 places turístiques per 100 residents), a Aran (92) i a la costa de l'Empordà, els compradors d'habitatges de vacances i segones residències porten rendes de fora a un mercat local petit, i els preus registrats que fixen aquestes compres es divideixen després entre la renda LOCAL en la nostra ràtio. Les places turístiques són el nostre indicador mesurable d'aquesta demanda exterior; les comarques de pura segona residència amb poques places comercials hi queden infrarepresentades, cosa que esbiaixa aquest coeficient a la baixa, no a l'alça.

Hipòtesi 4: comprar i llogar són mercats diferents

Fortament recolzada, i és el número més nítid de l'informe. Ordena cada comarca dues vegades, per càrrega de compra i per càrrega de lloguer, i pren-ne la diferència. Aquesta bretxa segueix el turisme amb 0,79: a la muntanya turística, comprar és car fora de tota proporció amb llogar (la Terra Alta encapçala la llista, seguida del Ripollès i de l'Alta Ribagorça), mentre que al pla agrícola de Lleida (el Segrià, el Pla d'Urgell) el patró s'inverteix.

La lectura és intuïtiva: qui compra una segona residència competeix al mercat de compra però gairebé mai al de lloguer anual, així que la pressió turística infla els preus de venda més que els lloguers de contracte. A densitat igual, el turisme també empeny els lloguers (0,47), però amb aproximadament la meitat de la força que exerceix sobre la compra (0,74).

Per a una llar que es trasllada a una comarca turística, l'asimetria pràctica importa: llogar-hi castiga sistemàticament menys, en relació amb la resta de Catalunya, que comprar-hi.

Correlacions que es dissolen sota controls

La taula següent reuneix tots els factors contrastats contra la càrrega de compra. Tres correlacions brutes impressionants resulten ser geografia disfressada. La distància a la platja (−0,35 en brut: costa més a prop, càrrega més gran) s'esvaeix a 0,04 sota el control de densitat: la costa és cara on és urbana o turística, no per la sorra. L'edat mediana (−0,36: les comarques joves costen més) s'enfonsa a −0,11, i la població total (0,40) a −0,16: totes dues eren la densitat amb una altra roba.

El que aquestes dades no et poden dir

El denominador és renda per resident, no per llar, i la renda disponible de l'Idescat (2022) és anterior a les dades de preus (2023 a 2024) i de lloguers (2024). Totes dues eleccions vénen forçades pel que existeix a escala comarcal; totes dues signifiquen que els "anys de renda" són un regle comparatiu, no un pla d'estalvi. Si les rendes van créixer de manera desigual després del 2022, les ràtios es mouen.

El numerador barreja parc d'habitatge. Els preus registrats per m² fan la mitjana del que es va vendre aquell any: les vendes d'una comarca rural s'inclinen cap a cases grans i velles; les d'una metropolitana, cap a pisos. Res no està ajustat per qualitat, així que la càrrega d'una comarca es pot moure quan canvia la seva barreja de vendes, sense que cap habitatge canviï de preu.

Les segones residències no es mesuren directament. Les places turístiques per resident compten allotjament comercial; una comarca de pura segona residència amb pocs hotels és invisible per a l'indicador. Això esbiaixa els coeficients de turisme cap a zero, així que l'efecte real de la demanda exterior és, si de cas, més gran que el publicat. I valen les reserves de sempre: 42 observacions agregades, un període, sense identificació causal.

Conclusions

Ordenades per la fermesa amb què les dades les sostenen: (1) L'assequibilitat de l'habitatge a Catalunya varia gairebé cinc vegades, molt més que les rendes, així que són els preus, no els sous, els que dibuixen el mapa. (2) La càrrega de lloguer segueix l'economia metropolitana: la densitat i la distància a Barcelona l'ordenen gairebé del tot. (3) La càrrega de compra segueix la demanda exterior: la pressió turística n'és el factor dominant un cop controlada la urbanització, un efecte que les dades brutes suprimeixen en lloc d'exagerar. (4) Les dues càrregues divergeixen exactament on es concentra el turisme, cosa que converteix el lloguer, en termes relatius, en la manera més barata de viure en una comarca turística.

Per a una llar que tria on viure, la lectura pràctica: l'índex d'assequibilitat et diu on les rendes locals encara compren els habitatges locals, i aquest informe et diu per què les seves pitjors posicions no són la gran ciutat sinó la Cerdanya, Aran i la costa de segona residència.

Explora les dades d'aquest informe

Cada variable usada aquí té pàgina pública: preus de l'habitatge, l'índex d'assequibilitat, renda familiar, pressió turística, densitat de població i distància a Barcelona. Fonts, períodes i cobertura de cada conjunt de dades, a la pàgina de metodologia.